Umowa sprzedaży mieszkania – co powinna zawierać?

W poprzednim artykule dowiedziałeś się jakie elementy powinna mieć umowa przedwstępna. Po jej podpisaniu po pewnym czasie będziesz musiał złożyć kolejny podpis, wtedy już na pewno u notariusza, pod umową sprzedaży. Jest to tzw. umowa przyrzeczona, którą musisz podpisać w formie aktu notarialnego, aby stać się nowym właścicielem. Za jego przygotowanie odpowiada notariusz.

Teraz zadajemy sobie to samo pytanie, które było w poprzednim artykule – jakie elementy powinna zawierać umowa sprzedaży ?

MUSI być zawarta w formie aktu notarialnego u notariusza – inna forma jest nieważna!

To co powinno znaleźć się w akcie notarialnym regulują przepisy prawa o notariacie

Art. 92 § 1. Akt notarialny powinien zawierać:
1)dzień, miesiąc i rok sporządzenia aktu, a w razie potrzeby lub na żądanie strony – godzinę i minutę rozpoczęcia i podpisania aktu;
2)miejsce sporządzenia aktu;
3)imię, nazwisko i siedzibę kancelarii notariusza, a jeżeli akt sporządziła osoba wyznaczona do zastępstwa notariusza lub upoważniona do dokonywania czynności notarialnych – nadto imię i nazwisko tej osoby;
4)imiona, nazwiska, imiona rodziców i miejsce zamieszkania osób fizycznych, nazwę i siedzibę osób prawnych lub innych podmiotów biorących udział w akcie, imiona, nazwiska i miejsce zamieszkania osób działających w imieniu osób prawnych, ich przedstawicieli lub pełnomocników, a także innych osób obecnych przy sporządzaniu aktu;
4a)jeżeli obejmuje nabycie nieruchomości przez cudzoziemca lub objęcie lub nabycie przez niego udziałów, akcji lub ogółu praw i obowiązków w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w przypadku osoby fizycznej – informację o jej obywatelstwie, a w przypadku podmiotu z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej – określenie lub oświadczenie, czy podmiot ten jest cudzoziemcem w rozumieniu art. 1 ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, wraz z uzasadnieniem;
5)oświadczenia stron, z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty;
6)stwierdzenie, na żądanie stron, faktów i istotnych okoliczności, które zaszły przy spisywaniu aktu;
7)stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty i podpisany;
8)podpisy biorących udział w akcie oraz osób obecnych przy sporządzaniu aktu;
9)podpis notariusza.

Postanowienia zawarte w umowie przyrzeczonej powinny być tożsame, jak te, które zostały zawarte w umowie przedwstępnej, przede wszystkim:
• cena
• strony umowy i ich dane
• dokładnie określona nieruchomość, która ma być sprzedawana
• zobowiązanie Sprzedającego do przeniesienia własności nieruchomości na kupującego do zapłaty ceny
• zobowiązanie Kupującego do zapłaty ceny oraz odbioru nieruchomości

UWAGA! (WAŻNE DLA SPRZEDAJĄCEGO)
Sprzedający powinien zwrócić uwagę do czego zobowiązuje się w umowie przedwstępnej.
Nie wszystkie dokumenty, które Sprzedający dostarcza do notariusza są rzeczywiście obligatoryjnie potrzebne do sprzedaży. Nawet, jeśli umowa sprzedaży może być sporządzona bez jakiegoś dokumentu opisanego w umowie przedwstępnej to Sprzedający i tak powinien go mieć. Dlaczego? Kupujący mógłby odstąpić o umowy przedwstępnej i żądać zwrotu zadatku.

Właściciel nieruchomości składa oświadczenie przed notariuszem, w którym potwierdza swoje prawa do danej nieruchomości. Zdarza się, że właściciel nie może stawić się u notariusza na umowie, w jego imieniu pojawia się pełnomocnik, który go reprezentuje na podstawie pełnomocnictwa (w formie aktu notarialnego).

Istotnym z punktu bezpieczeństwa stron jest art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postepowania cywilnego, na podstawie którego strony poddają się egzekucji, obejmują obowiązek zapłaty ceny nieruchomości w przypadku Kupującego oraz wydania tej nieruchomości w przypadku Sprzedającego. Dzięki temu omijamy długi proces w sądzie, w którym sąd bada czyja jest wina. Akt notarialny stanowi dokument, dzięki któremu szybciej uzyskamy tytuł egzekucyjny. Jest to przepis, który powinien być w każdej umowie sprzedaży nieruchomości, osobiście nie spotkałem się z sytuacją, żeby notariusz o tym zapomniał.
Należy jednak pamiętać, że przepis ten nie gwarantuje uczciwości klienta!

Pamiętajmy, że sprzedaż nieruchomości to poważna sprawa, dlatego bardzo ważne jest, aby każdy element procesu sprzedaży/zakupu był dokładnie sprawdzany.

WAŻNE: treść aktu notarialnego tworzy notariusz, dlatego zadbaj o to, żeby wybrać takiego, który nie zrobi żadnego błędu.
Jak sprawdzić, który notariusz jest dobry? Najlepiej popytać wśród znajomych, poczytać opinie w internecie. Nie ma innego sposobu.
Jeżeli w tym artykule coś nie było dla Ciebie dostatecznie jasne, nie wahaj się i śmiało do mnie napisz 😊

Elementy jakie powinna zawierać umowa przedwstępna znajdziesz w osobnym artykule, link poniżej

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – co powinna zawierać ?