Na temat drugiego artykułu wybrałem omówienie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości. Dlaczego? Wiele osób, decydujących się na zakup mieszkania posiłkuje się kredytem. Jednym z dokumentów składanych do banku jest opisywana przeze mnie umowa przedwstępna.
UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI – ZWYKŁA FORMA PISEMNA CZY NOTARIALNA?
Umowę przedwstępną możesz podpisać w formie aktu notarialnego lub zwykłej formy pisemnej. Jaka między nimi jest różnica ? Obie umowy są ważne oraz wiążące, natomiast po podpisaniu umowy pisemnej strony nie mogą dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.
W przypadku umowy przedwstępnej w formie pisemnej, jeśli jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może dochodzić jedynie odszkodowania na drodze sądowej, a nie zmusić do zawarcia umowy przyrzeczonej
Warto pamiętać, że tylko umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje możliwość wpisania do księgi wieczystej roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej. Taki wpis stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla kupującego, gdyż chroni go przed sprzedażą nieruchomości innej osobie. W przypadku umowy przedwstępnej w formie pisemnej, nie ma możliwości dokonania takiego wpisu.
JAKIE ELEMENTY MUSI ZAWIERAĆ UMOWA PRZEDWSTĘPNA ?
Już na samym początku musimy zajrzeć do Kodeksu Cywilnego –- art.389§1 mówi, że umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Umowa, która nie spełnia tych postanowień jest nieważna! Jednocześnie spełnienie tych wymaganych elementów wystarczy do podpisania umowy przedwstępnej.
Jak dotąd te postanowienia są jedyną ważną przesłanką, która warunkuje ważność tej umowy.
Co w takim razie kryje się za sformułowaniem „ istotne postanowienia umowy” ?
Przepisy nie definiują jednoznacznie tego pojęcia. Ogólnie rzecz biorąc, oznacza to minimalną treść każdej umowy zobowiązaniowej. Są to ustalenia proponowanej umowy, które wiążą Strony przez pewien czas. Chodzi o takie elementy, bez których nie mógłbyś podpisać końcowej umowy sprzedaży.
Przejdźmy od prawnych sformułowań do konkretów 😊
Do takich „istotnych postanowień” zalicza się:
- Określenie Stron umowy
- Oznaczenie przedmiotu umowy
- Zobowiązanie się sprzedającego do przeniesienia własności na kupującego oraz wydanie jej
- Zobowiązanie kupującego do zapłacenia sprzedającemu określonej ceny i odebranie nieruchomości
Oczywiście zazwyczaj umowa przedwstępna zawiera wiele dodatkowych, ważnych elementów oraz ustaleń Stron, natomiast wyżej wymienione są z prawnego punktu widzenia „istotne”.
Pewnie zdziwiło Cię, że zabrakło ważnego detalu, który jest w każdej umowie a mianowicie ustalenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.
Jak zawsze pomocny jest Kodeks Cywilny – art.389§2.
Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Treść artykułu wszystko wyjaśnia- dodam tylko, że wyznaczenie terminu nie jest elementem warunkującym ważność umowy, ale na pewno ją wzmacnia, dlatego pojawia się w każdej umowie. Brak terminu może powodować nieporozumienia
Do innych postanowień, które nie należą do istotnych, ale mogą pojawić się w umowie zalicza się zadatek lub zaliczkę, prawo odstąpienia czy kara umowna.
Umowa przedwstępna jest bardzo ważnym dokumentem, który powinien być dokładnie sporządzony. Jeżeli chcesz mieć pewność, że umowa będzie dobrze Cię zabezpieczać warto skorzystać z usług notariusza.
Chyba nie było za długo ? Do zobaczenia w kolejnym artykule 😊
